Proč bydlet v nájmu?
Zájem o nájemní bydlení je v Česku minimální. Kdo může, kupuje si vlastní nemovitost. Přitom bydlet v nájmu má své nemalé výhody.
Nájemní bydlení není v České republice populární. Podle posledního sčítání lidu v roce 2011 bydlelo v nájmu pouze 20 % domácností. Bydlet v nájmu má ale své nezanedbatelné výhody. Ve stručnosti se jedná především o vyšší flexibilitu, nižší kapitálovou náročnost, ale například i možnost lepšího bydlení. A v konečném důsledku se může vyplatit i z investičního pohledu.
Kvalitnější bydlení
Vysoké ceny bytů a rodinných domů mají za následek, že se lidé stěhují buď do menších bytů, nebo do vzdálenější a hůře dostupné lokality. Případně do menšího bytu v hůře dostupné lokalitě. To může (ale nemusí) v závislosti na životním stylu a očekávání rodiny přinést snížení komfortu.
Zejména domácnost, která má dostatek vlastních prostředků potřebných ke koupi nemovitosti, a má i dostatečnou bonitu (schopnost splácet případný úvěr) bude mezi pronajímateli vyhledávanými nájemníky. Za přijatelné nájemné tak může získat bydlení v mnohem lepší lokalitě či v lepším stavu, než by si mohla dovolit koupit do vlastnictví.
Vyšší flexibilita
Životní potřeby se s časem mění. A s nimi se mění i prostorové požadavky a vhodnost lokality k bydlení. Mladý člověk po škole či mladý pár bez dětí má (zpravidla, jsou i výjimky) jiné nároky než rodina s dětmi. Děti za čas odrostou a odejdou z domu (v dnešní době často po třicítce, tudíž období s „dětmi“ může být poměrně dlouhé). Pár v „nejlepších letech“ pak má jiné potřeby, které se ještě změní odchodem do penze.
Na všechny životní etapy se mnohem flexibilněji reaguje v nájemním bydlení. Výpověď z nájmu lze dát v řádu několika měsíců a jediné náklady představuje stěhování. V nájmu se mnohem lépe reaguje na změnu práce, kdy se lze za prací snadno přestěhovat, i na finanční situaci rodiny, kdy finanční potíže může řešit přestěhováním do levnějšího nájmu.
Nájemní bydlení má výhody na lidské rovině. V případě neshody se spolubydlícími v domě či lokalitě či při změně okolí (např. výstavba dálnice, městského okruhu, ubytovny pro bezdomovce, útulku pro narkomany…) lze opět vyřešit mnohem snáze než v případě vlastního bytu.
Nižší kapitálová náročnost
Až příliš často lidé při finančním porovnávání nákladů vlastnického bydlení a bydlení v nájmu sledují výši splátky hypotéky vůči výši nájemného. To je ale zcela zavádějící přístup.
V prvé řadě splátka hypotéky zdaleka nepředstavuje veškeré náklady a výdaje. Nájem ano. Další služby typu vodné a stočné, elektřina, plyn, odvoz odpadu… apod. jsou stejné jak pro vlastnické, tak pro nájemní bydlení.
Splátka hypotéky představuje část splátky jistiny úvěru (tím se zvyšuje čisté jmění domácnosti) a splátku úroků, které jsou srovnatelným nákladem, jako je nájem – z ekonomického pohledu je jedno, jestli si půjčíte byt a platíte nájem, nebo si půjčíte peníze na byt a platíte úroky za úvěr.
Jenže úroky z hypotéky nejsou jediným nákladem. Odhlédneme-li od drobných nákladů na poplatky katastru nemovitostí, za odhad apod., jsou tu další náklady, které jsou již nezanedbatelné. Jedná se zejména o náklady vlastních peněz a náklady na opravy a rekonstrukce.
Vloží-li rodina své úspory do nemovitosti, nemůže je investovat jiným způsobem. Navíc s každou splátkou jistiny objem úspor domácnosti investovaných do nemovitosti roste. Tyto peníze nevydělávají. Kdyby je domácnost investovala jiným způsobem, mohou se zhodnocovat. Můžeme samozřejmě rozebírat, jaký jiný způsob uložení úspor by domácnost zvolila a zda tak není vhodnější jejich uložení do nemovitosti. Případně zda by rodina uspořené prostředky neutratila po vzoru české vlády.
Vlastnické bydlení navíc vyžaduje další náklady na údržbu a rekonstrukce. Ty se pohybují na úrovni kolem 60 Kč/m2 podlahové plochy. Zjednodušeně je třeba investovat znovu stavební hodnotu nemovitosti v průběhu 30 let, nebo se její stav bude zhoršovat. Tyto náklady jsou nejčastěji jednak hrazeny formou fondu oprav, jednak je potřeba s nimi počítat na rekonstrukci samotného bytu.
A v neposlední řadě jsou zde daně, zejména daň z nemovitých věcí. Ta je v současnosti nízká, nicméně již v současné právní úpravě je možné její navýšení. To doporučilo ministerstvo financí obcím, aby zlepšily příjmy obecních rozpočtů – a některé obce již ministerstvo poslechly. Navíc nelze vyloučit další zvýšení daně z nemovitých věcí změnou zákona.
Všechny tyto náklady by měly být promítnuty též do výše nájemného. Zdaleka ne vždy tomu tak ale je. Jedním z důvodů je nízká touha po nájemním bydlení a zároveň vysoká touha po vlastnictví investičního bytu, tedy bytu k pronájmu. To vytváří tlak na snižování nájemného, které tak může být i nižší, než by odpovídalo nákladům majitelů bytů.
Vyšší výnos než vlastní byt?
Nájemní bydlení se vzhledem k úspoře řady nákladů vlastnického bydlení může vyplatit i z investičního pohledu. Jsou-li prostředky, které by ležely zazděny v nemovitosti, investovány ve stejně dlouhodobé perspektivě, mohou přinést s přijatelným rizikem zajímavější výnos.
Vlastní nemovitost má ovšem jednu výhodu oproti jiným investicím – lze využít úvěrovou páku. Nemovitost k bydlení lze pořídit již za 20 % (výjimečně 10 %) její ceny. Zbytek dodá banka formou hypotečního úvěru. Nemovitost ale již patří novému majiteli celá – a zatímco splácená jistina se mění pouze směrem dolů jednotlivými splátkami, cena celé nemovitosti může růst. Ovšem může také klesat.
Efekt je podobný, jako při obchodování s akciemi na páku: Pokud je vklad do nemovitosti 10 % a cena nemovitosti klesne o 10 %, majitel (v případě nutnosti prodeje) tratí vše, co do ní investoval. Pokud ale cena nemovitosti vyroste o 10 %, dosahuje zisk (opět v případě prodeje) 100 % investovaných prostředků. Toto je samozřejmě zjednodušený výpočet. V praxi by hrály roli zaplacené úroky, splátky jistiny úvěru, transakční náklady na koupi a prodej nemovitosti, náklady na údržbu a mnoho dalšího.